數(shù)十只公募REITs產(chǎn)品發(fā)布2023年四季報(bào)，總體業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健；基礎(chǔ)設(shè)施REITs持續(xù)“上新”，多只產(chǎn)品出現(xiàn)超募；監(jiān)管部門將基礎(chǔ)設(shè)施REITs明確為權(quán)益資產(chǎn)，長(zhǎng)期配置價(jià)值進(jìn)一步夯實(shí)……開年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)活力迸發(fā)、利好頻傳。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化，將在盤活存量資產(chǎn)，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)中，發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。隨著多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，公募REITs逐步進(jìn)入常態(tài)化發(fā)行新階段，疊加擴(kuò)募環(huán)節(jié)的打通，REITs市場(chǎng)的體量有望持續(xù)擴(kuò)大，形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

REITs產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健

截至2月22日，29只公募REITs產(chǎn)品公布了2023年四季報(bào)，多數(shù)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。

其中，當(dāng)期營(yíng)收超過(guò)1億元的產(chǎn)品共有9只。鵬華深圳能源REIT當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入為3.68億元，再次位列第一。其次是營(yíng)收為2.26億元的中信建投國(guó)家電投新能源REIT。這兩只產(chǎn)品均為能源基礎(chǔ)設(shè)施REIT。從凈利潤(rùn)看，29只產(chǎn)品中有24只實(shí)現(xiàn)盈利，其中有7只產(chǎn)品的凈利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)元。

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的局面進(jìn)一步明確，公募REITs的底層資產(chǎn)表現(xiàn)出更強(qiáng)勁的經(jīng)營(yíng)韌性。中金普洛斯REIT表示，傳統(tǒng)物流向供應(yīng)鏈的融合和升級(jí)正在加速進(jìn)行，整個(gè)行業(yè)科技賦能的空間仍然廣闊。

REITs資產(chǎn)成交活躍度近期也有所提升。在機(jī)構(gòu)看來(lái)，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)趨勢(shì)仍是REITs資產(chǎn)的主要定價(jià)因素。“我們認(rèn)為中國(guó)REITs市場(chǎng)始終堅(jiān)持發(fā)展導(dǎo)向，在解決問(wèn)題、優(yōu)化制度與多方協(xié)作中不斷前行，是其投資價(jià)值最堅(jiān)實(shí)的支撐。”中金公司研報(bào)寫道。

提質(zhì)擴(kuò)容進(jìn)行時(shí)

開年以來(lái)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)保持常態(tài)化發(fā)行是REITs市場(chǎng)活力迸發(fā)的又一重要表現(xiàn)。

消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs在2024年一馬當(dāng)先，率先實(shí)現(xiàn)上市。華夏金茂商業(yè)REIT、嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT均于1月30日公告了認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)確認(rèn)比例結(jié)果，實(shí)現(xiàn)超募。

“消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)的重要工具，也是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要方向，對(duì)于過(guò)去長(zhǎng)期依賴銷售型物業(yè)的房企而言，轉(zhuǎn)型意義尤為重大。在關(guān)注具體產(chǎn)品發(fā)行狀態(tài)的同時(shí)，目前應(yīng)更關(guān)注這一新類型產(chǎn)品對(duì)于行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的戰(zhàn)略性意義，以及其長(zhǎng)期價(jià)值。”瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院院長(zhǎng)朱元偉表示。

此外，一批已經(jīng)納入REITs范圍，但尚未正式推出的資產(chǎn)也在加快推進(jìn)。市場(chǎng)人士預(yù)期，公募REITs將在產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模與資產(chǎn)品類方面有所提升。

在中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司研究中心副主任徐成彬看來(lái)，水利、地鐵、鐵路、港口等領(lǐng)域項(xiàng)目經(jīng)過(guò)培育，有望在2024年進(jìn)一步成熟。相比于已上市品類，盤活上述復(fù)雜資產(chǎn)更具有挑戰(zhàn)性。不過(guò)，在成功落地后，此類資產(chǎn)對(duì)REITs的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展將具有里程碑意義。

政策持續(xù)加碼

REITs市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)面持續(xù)推進(jìn)、交易活躍度的不斷提升離不開政策的呵護(hù)加碼。助力REITs市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)容的舉措近期不斷出臺(tái)，多地也將加快基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴(kuò)募等列入重點(diǎn)任務(wù)清單。

為進(jìn)一步提升原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的積極性，2月8日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《監(jiān)管規(guī)則適用指引——會(huì)計(jì)類第4號(hào)》，首次明確基礎(chǔ)設(shè)施REITs并表計(jì)入權(quán)益。

“一方面，此舉將提升原始權(quán)益人提供REITs資產(chǎn)的積極性，豐富優(yōu)質(zhì)公募REITs資產(chǎn)供給。另一方面，若原始權(quán)益人之外的其他投資者所持REITs也可認(rèn)定為權(quán)益，或有助于推動(dòng)REITs計(jì)入其他綜合收益（OCI）科目，這意味著，REITs分紅可計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，凈值波動(dòng)不影響投資者當(dāng)期利潤(rùn)，有助于降低凈值波動(dòng)給投資者帶來(lái)的拋售壓力。”平安證券首席固收分析師劉璐表示。

2024年多地政府工作報(bào)告將加快基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴(kuò)募等列入重點(diǎn)任務(wù)清單。例如，廣東省提出，加快基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs發(fā)行擴(kuò)募和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，提高存量資產(chǎn)盤活效率。

中國(guó)證券報(bào)記者還從有關(guān)方面獲悉，下一步有關(guān)部門將持續(xù)推進(jìn)完善REITs市場(chǎng)體系，穩(wěn)步推動(dòng)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，不斷推動(dòng)REITs市場(chǎng)高質(zhì)量擴(kuò)容增類，助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展和現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)·中證網(wǎng)