經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 洪小棠 資本市場對房地產(chǎn)行業(yè)的擔(dān)憂，落到了市值第一大房企——萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱“萬科”）的身上。

3月4日開市前，很多投資者就已經(jīng)在密切關(guān)注著這家“地產(chǎn)一哥”的走勢。

股市一開盤，萬科A（000002.SZ）跳空低開，隨后繼續(xù)走低，截至收盤，股價跌至9.43元，單日跌幅達4.65%，資金凈流出3.28億元。

萬科在債市更是遭遇“空襲”，旗下多只公募債券下跌，其中“22萬科06”跌超36%，“21萬科04”跌超19%，“20萬科08”跌超9%，“22萬科02”跌超8%，“21萬科03”跌超3%。

3月4日下午，深交所公告披露，“21萬科04”盤中成交價較前收盤價首次下跌達到或超過20%，觸發(fā)盤中臨時停牌。截至收盤，“21萬科04”報價為65.1元/張，“22萬科06”目前報價僅為50.1元/張。

此前，一則關(guān)于“萬科尋求與保險公司協(xié)商非標展期”的消息在市場間流傳得沸沸揚揚。加之2月份以來萬科出售資產(chǎn)的動作和債務(wù)到期壓力，資金對這家最大房企的經(jīng)營與財務(wù)狀況，以及市場走勢表現(xiàn)出擔(dān)憂。

遭遇“股債雙殺”后，萬科會否企穩(wěn)？在機構(gòu)投資者眼中，萬科還是那個地產(chǎn)“優(yōu)等生”嗎？

險資角色

萬科向險企尋求展期的傳聞，已讓萬科旗下部分債券的價格連續(xù)下跌。

3月3日，新華資產(chǎn)管理股份有限公司（以下簡稱“新華資管”）發(fā)布公開聲明：近期，公司關(guān)注到有關(guān)公司與萬科企業(yè)的不實信息。萬科企業(yè)系中國房地產(chǎn)行業(yè)龍頭企業(yè)，一直與公司保持正常的業(yè)務(wù)合作。作為一家專業(yè)的、負責(zé)任的資產(chǎn)管理公司，公司對中國經(jīng)濟發(fā)展充滿信心，堅決服務(wù)國家戰(zhàn)略發(fā)展大局，支持中國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

新華保險2023年半年報披露，其投資了3個萬科項目的債權(quán)計劃，分別為“新華－萬科武漢不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃”，實收投資款26.25億元；“新華－萬科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃（3期）”，投資15.77億元；“新華－萬科昆明債權(quán)投資計劃（1期）”，投資11億元；三個計劃共計52.02億元。

公開信息顯示，新華資管于2006年5月經(jīng)當(dāng)時的中國保險監(jiān)督管理委員會批準，7月3日正式掛牌成立，注冊資本1億元，是國內(nèi)首批專業(yè)保險資產(chǎn)管理機構(gòu)，前身為新華人壽保險股份有限公司投資管理中心，控股股東為新華人壽保險股份有限公司。

截至2023年9月30日，在萬科A前十大股東中，“新華人壽保險股份有限公司-分紅-個人分紅-018L-FH002深”位列第十，持股比例為1.01%，股東性質(zhì)是基金、理財產(chǎn)品等。

另據(jù)萬科2023年度第四期中期票據(jù)募集說明書，截至2022年末，在萬科發(fā)行人金額排名前十的非傳統(tǒng)融資明細情況表中，主要借款方之一就有新華資產(chǎn)，其合計借款金額約97.82億元，借款終止日最早一筆到期的是2024年12月25日。

機構(gòu)判斷生變

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，目前萬科國內(nèi)存續(xù)公募債（一般中期票據(jù)、超短融資債券、一般公司債）31只，累計規(guī)模超過545億元。萬科存續(xù)公募債債項評級均為“AAA”。

萬科A 2023年三季報顯示，截至三季度末，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降20.3%。

負債方面，截至2023年三季度末，萬科的凈負債率為53.9%；貨幣資金較中期有所下降，為人民幣1036.8億元，對于短期債務(wù)的覆蓋倍數(shù)為2.2倍；一年內(nèi)到期的有息負債占比為14.8%，較年初下降5.7個百分點。

從公告梳理看，在房地產(chǎn)行業(yè)不景氣之下，萬科的賺錢能力下降了，卻要陸續(xù)進入“償債時間”。而引起市場注意的是，萬科開始出售優(yōu)質(zhì)項目。

繼去年底萬科以4.8億元出售3家悅榕莊酒店的股權(quán)后，2024年2月20日，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布公告，將萬科出售旗下最賺錢的商業(yè)地產(chǎn)項目上海七寶萬科廣場50%股權(quán)的情況公之于眾。萬科以近乎“打了個折”的價格獲得23.84億元資金。近期，萬科為旗下長租公寓公司“泊寓”部分股權(quán)尋求買家的消息又傳出。一系列動作讓市場擔(dān)憂償債壓力下萬科的現(xiàn)金流情況。

3月4日，記者多次撥打萬科公開披露聯(lián)系方式采訪萬科債務(wù)情況及違約風(fēng)險相關(guān)問題，截至發(fā)稿，電話未獲得接通。

機構(gòu)投資者對萬科的投資判斷，發(fā)生了哪些變化？

北京一家公募機構(gòu)投研人士表示，萬科作為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)龍頭，其經(jīng)營一直以穩(wěn)健著稱，加上地方國資加持，其違約風(fēng)險相對其他地產(chǎn)公司理論上要低很多，所以公司投研決定持有一部分該標的。事實證明，在經(jīng)歷2023年11月的價格波動后，萬科債券的走勢也逐步恢復(fù)正常。此后，隨著中央經(jīng)濟工作會議表態(tài)“積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求”，市場對地產(chǎn)債的預(yù)期趨于平穩(wěn)。

該人士進一步分析稱，隨著開年后地產(chǎn)項目“白名單”政策的推出，再次表明了決策層對于地產(chǎn)政策的取向，即在不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的前提下，更多是“救項目”而非“救主體”，因此，從預(yù)期層面對地產(chǎn)債的邏輯有所削弱。同時，盡管萬科的行業(yè)龍頭地位沒有發(fā)生變化，但是考慮到開年以來30大中城市商品房成交面積同比增速有進一步走弱跡象，不排除會對地產(chǎn)債的信心產(chǎn)生影響，目前產(chǎn)品已將所持該資產(chǎn)進行了出清。

從地產(chǎn)債行業(yè)角度看，對于2024年地產(chǎn)債預(yù)期，東方金誠認為，2024年境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模或?qū)⑤^2023年小幅下降，其中國有企業(yè)仍是發(fā)行主力。與2023年不同的是，由于到期規(guī)模的顯著下降，2024年地產(chǎn)債凈融資缺口會顯著收窄，尤其是下半年各月凈融資額大概率將回歸正值區(qū)間。2024年境內(nèi)地產(chǎn)債兌付風(fēng)險顯著下降，不排除少數(shù)房企違約事件的發(fā)生，但對市場沖擊程度總體可控，且前期已出險房企將會加快速度推進債務(wù)重組，部分頭部房企將重新回歸正常經(jīng)營。