經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 2022年以來，貨幣政策持續(xù)放松，暖風頻吹，但為什么到目前為止，房地產(chǎn)市場的回暖還是低于公眾的一般預期？貨幣政策對房地產(chǎn)市場總體的景氣水平能起到多大的作用？

2024年6月19日，在經(jīng)濟觀察報主辦的第二十一屆（2024）藍籌年會上，新供給經(jīng)濟學研究院創(chuàng)始院長賈康作了《鞏固經(jīng)濟向好局面中的財政、貨幣政策與房地產(chǎn)調(diào)控》的主題演講。賈康認為，貨幣政策本身，不能單獨決定房地產(chǎn)市場的景氣水平。多種因素決定著房地產(chǎn)市場的景氣變化，其中最根本的還是市場供求關系，貨幣政策只起到一個背景環(huán)境的作用。

以下內(nèi)容根據(jù)賈康演講內(nèi)容整理：

當前所謂穩(wěn)健的貨幣政策，最關鍵的內(nèi)容實際上落在保持流動性合理充裕。貨幣政策新近以3000億元保障性住房再貸款這樣一種保障房建設和房地產(chǎn)市場聯(lián)動的支持機制，意在首先把社會政策托底落實。因為如果在保障房軌道上能更好托底，商品房軌道上的運行就有了一個更加健康的配套條件。

在財政政策助力總量擴張的時候，我們要特別注意，它有突出重點而優(yōu)化結構的功能。在整個宏觀經(jīng)濟調(diào)控里，貨幣政策更多承擔的是通過銀根松緊來實施所謂需求管理的總量調(diào)控。所以我愿亮明一個觀點，就是房地產(chǎn)的景氣水平高低，有一種說法認為是由貨幣政策決定的，我認為這是陷入了認識誤區(qū)。貨幣政策本身不能單獨決定房地產(chǎn)市場的景氣水平。

2022年以來，在糾正合成謬誤的過程中，貨幣政策對房地產(chǎn)發(fā)生了180度轉(zhuǎn)向，暖風頻吹，不斷強調(diào)對剛需和改善需求的資金供應，不斷放松相關的行政手段限制。但為什么到現(xiàn)在為止，房地產(chǎn)市場總體的回暖還是低于公眾的一般預期？貨幣政策到底對房地產(chǎn)市場總體景氣水平起多大的作用呢？

從中外實踐中觀察可以看出，多種因素決定著房地產(chǎn)市場的景氣變化，其中最根本的還是市場上的供求關系，貨幣政策只是起到一個背景環(huán)境的作用。

在我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供求關系的重大變化，即總體上轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場為主之后，貨幣政策的繼續(xù)寬松是可期的，但不要以為有了貨幣政策走向?qū)捤蛇@樣一個條件，我們房地產(chǎn)市場的景氣提升問題就能順利得到解決。

中國是世界上一個非常獨特的超大經(jīng)濟體，要完成自己的成長過程，中國的城鎮(zhèn)化必須走完城鎮(zhèn)化水平的高速發(fā)展階段。

國際經(jīng)驗表明，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段會走到城鎮(zhèn)化率達70%左右而轉(zhuǎn)段。中國改革開放之初，城鎮(zhèn)化水平只有百分之十幾。現(xiàn)在，我們常住人口城鎮(zhèn)化率雖然已經(jīng)到了65%，但這是嚴重摻水的。中國真實的城鎮(zhèn)化水平首先要看47%的戶籍人口城鎮(zhèn)化率，這個指標表明，一大半中國人還沒有取得市民身份；過去已經(jīng)進城、現(xiàn)在相對穩(wěn)定地在城市工作、生活和居住的所謂農(nóng)民工及其家屬還有將近3億人，他們可能在城市已經(jīng)居住和工作生活了十幾、二十幾年甚至三十幾年，卻遲遲拿不到城市戶口，這在北上廣深最典型。

為什么？就是我們真實的城鎮(zhèn)化水平托不起這樣的有效供給，不敢給他們真正落實的公共服務均等化的市民待遇。中國真實的城鎮(zhèn)化水平應該是在47%的基礎上再往上提幾個點，因為常住人口城鎮(zhèn)化還包含著城鎮(zhèn)化里值得肯定的進步因素。雖然對此一般人也沒法做論證，但將兩個指標中和一下，我們可以概略地把當前中國真實的城鎮(zhèn)化水平看在55%上下。換句話說，走完城鎮(zhèn)化高速發(fā)展階段至少還有15個點的空間，假設一年提升1%的城鎮(zhèn)化率（實際是越走速率越低，絕對到不了年均一個點），走完這個階段也要在2035年基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化之后了。

這個過程伴隨著中國700個左右發(fā)展勢頭有主導性代表性的中心城市化區(qū)域的城鄉(xiāng)結合部外推，和一輪輪的基礎設施建設與升級換代，以及許多的新區(qū)建設，各城市區(qū)域的互聯(lián)互通與城市群、都市圈建設，產(chǎn)業(yè)的不斷升級，人力資本一輪輪的培育。其中最有支撐力的支柱產(chǎn)業(yè)是什么？顯然是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)。它們在整個中國GDP里的比重要占17%以上，是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

近十幾年來，在房地產(chǎn)運行過程中，調(diào)控已經(jīng)隨著整體局面冷熱交替，出現(xiàn)了幾次過山車般的變化。幾輪起落之中，2016年“9·30新政”之后，行政手段治標不治本的問題已經(jīng)非常明確，必須改變?yōu)闃吮炯嬷味非笾伪緸樯稀?/p>

在實際運行中，我們看到“9·30新政”以行政手段為主。把市場熱度往下壓之后，2020年下半年，深圳帶頭出現(xiàn)了上升行情，來勢兇猛。2021年初，“三條紅線”之后，接連出臺的一系列管理環(huán)節(jié)體現(xiàn)從嚴、從緊防范風險的單向管控，看起來都是為了貫徹中央的政策方針，火線立功，體現(xiàn)政績，但帶出的卻是宏觀上的負效應。

到了2021年第四季度，以恒大事件為標志，整個房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了帶有危機性特征的極為低迷局面。

這個教訓值得我們總結，實際過程在糾偏，政策發(fā)生180度轉(zhuǎn)變之后，暖風頻吹一直到現(xiàn)在。我認為在中央指導之下，政策轉(zhuǎn)向后，政策的效應已在積累，我們現(xiàn)在應該有一個基本判斷：從全局看，中國的房地產(chǎn)市場不會像有人現(xiàn)在仍然講的會崩盤，而是已經(jīng)在進入“筑底企穩(wěn)”的過程。

一線城市已經(jīng)有了“風向標”式的回暖跡象。全局而言，如果我們現(xiàn)在把“保障軌”托底和“市場軌”筑底并行的狀態(tài)進一步優(yōu)化，不僅不會崩盤，我們還有望引導在波動中，出現(xiàn)相對比較緩慢的回暖。

在維穩(wěn)和回暖過程中，我們可以一步一步走向更加合理的中國房地產(chǎn)運行狀態(tài)。從現(xiàn)在一線和部分二線城市的回暖指標上，這一點已經(jīng)能看得很清楚。

房地產(chǎn)領域里的供求關系已經(jīng)發(fā)生重大變化：總體而言，過去多年的以賣方市場為主，已經(jīng)演變?yōu)橐再I方市場為主了。客觀來說，這樣一種狀態(tài)更有利于作為買方的老百姓。老百姓如果想去購買住房，可以更從容地討價還價。對老百姓來說，這是實惠的體現(xiàn)。在相對有利的議價機制給買方帶來好處的同時，從微觀的角度來說，可能還得要注意研判大局變化態(tài)勢。

標本兼治、治本為上，是我們改革深水區(qū)一個非常關鍵的命題。7月份即將召開的二十屆三中全會，估計會推出一個類似于十八屆三中全會那樣的全面改革權威性指導文件，我們可以拭目以待，其中和房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展相關的土地制度改革、投融資制度改革、房地產(chǎn)稅制度改革等等，以及更全面的配套改革方面，三中全會將做出什么樣的指導？顯然這是進入深水區(qū)啃硬骨頭的改革任務。

比如房地產(chǎn)稅，我不認為當下是重點討論它的時機。我們必須有戰(zhàn)略耐心，在冰火兩重天格局下，仍然延續(xù)的波動過程中，去完成中國房地產(chǎn)市場總體而言的企穩(wěn)回暖。絕大多數(shù)人出于對稅收的厭惡，都不愿意看到對房地產(chǎn)稅改革的更積極推進。在實際掌握上，確實要特別慎之又慎。但我也認為，大方向上來說，我們又決不能回避這個問題。

所以，之后我們要怎樣逐漸地推進房地產(chǎn)領域的狀態(tài)優(yōu)化和新模式的構建？我想提這樣幾條建議：

首先，政府應該積極考慮，審時度勢，在還保留的行政性壓控手段方面，要繼續(xù)做減法。現(xiàn)在北上廣深，還有天津、三亞等地方仍然有限購、限貸這樣的行政手段。應該更積極地考慮對它做減法。在一線城市漸進式做減法是可以理解的，但如果一步步走到最后完全取消限購、限價這類行政手段，能使中國市場經(jīng)濟更加健康，何樂而不為？

同時，要因時、因城施策，把房地產(chǎn)存量的統(tǒng)籌重組和住房增量的優(yōu)化供給結合好。

第二，作為開發(fā)主體的開發(fā)商，我認為應該積極優(yōu)化適合發(fā)揮自身核心競爭力的定制化方案。對各個地方轄區(qū)的開發(fā)項目，絕對沒有一個拿來就能套用的方案，機遇偏愛有準備的人，該出手時就出手。大前提是，你有沒有把核心競爭力真正體現(xiàn)在定制化解決方案里。

第三，作為住房消費主體來說，消費者中的低中收入群體，要積極對應保障房有效供給政策，乘勢解決至少是階段性的住有所居問題；有支付能力形成商品房市場交易的中產(chǎn)以上家庭，則應該在考慮第一套房的剛需概念和第二套以后的改善型需求的概念時，把握住具體場景中的公眾“買漲不買落”的臨界點問題。現(xiàn)在已經(jīng)可以看到，在一些中高端市場，這個臨界點的出現(xiàn)是非常急速的。

最后，我認為應該特別注意，在中央指導之下，從長遠來看，要積極創(chuàng)造條件，尋求合適的時機，在深化改革中酌情擇時推進房地產(chǎn)稅改革和相關的配套改革。