經(jīng)濟觀察報 記者 老盈盈  2021年以來，深圳持續(xù)高壓打擊炒房現(xiàn)象，銀行和小額貸款公司審批也全面查漏補缺、嚴查經(jīng)營貸款違規(guī)流入樓市等問題。經(jīng)濟觀察報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在打擊炒房現(xiàn)象之余，個人貸款仍有流入地產(chǎn)市場的很大“操作”空間。

近日，深圳市地方金融監(jiān)督管理局要求轄內(nèi)小額貸款公司排查涉及房地產(chǎn)貸款業(yè)務情況，記者發(fā)現(xiàn)有些小額貸款公司業(yè)務人員依然會“支招”客戶很多規(guī)避資金監(jiān)管的方法，例如做好假資料教客戶一套話術應付銀行的問詢，讓客戶提供一個非直系親屬或者值得信任的第三方賬戶來打款，并在多個私人賬戶轉來轉去，讓銀行無法查到資金流向。

小貸公司的“機會”

楊女士和丈夫結婚多年，有一套房在供，在丈夫名下，目前還欠銀行300萬；最近她打算在福田區(qū)再買一套房子落在自己名下。她在中介那看中了一套350萬一室一廳的房子，深圳二套房七成首付+政府指導價補給業(yè)主的差價+稅費算下來，她還有150萬的資金缺口。她首先想到的是銀行渠道，由于一套房是在深圳建行按揭，她到建行咨詢二押的事情。建行個貸客戶經(jīng)理告知她房子二押貸款只有兩種，一種是20萬的消費貸，不能取現(xiàn)不能刷卡不能轉賬；一種是經(jīng)營貸，貸款額度100-2000萬不等，必須有公司，而且公司要求成立一年以上，近3個月不可變動股東或法人（借款人持股51%以上，原為小股東可增加股份），要上門調(diào)查公司經(jīng)營的真實情況，每3年續(xù)簽一次，并根據(jù)房子情況，有些需要贖樓有些不需要。

除了建行，其余大行和股份行的業(yè)務和要求也類似，都需要實體公司和贖樓。楊女士和丈夫都是上班族，名下沒有公司，一來無法申請經(jīng)營貸，二來他們的一套房還在供，也沒有贖樓的流動資金。深圳嚴查全部房貸，全面圍堵違規(guī)資金流入房地產(chǎn)領域的違法違規(guī)行為，監(jiān)管機構要求深圳商業(yè)銀行每季度做房地產(chǎn)信貸業(yè)務排查和經(jīng)營貸業(yè)務排查。有朋友建議楊女士考慮小額貸款公司解決資金缺口的問題，因為很多小額貸款公司貸款不問資金流向。

經(jīng)過一輪咨詢，她發(fā)現(xiàn)深圳市面上有些小額貸款公司，例如中安信業(yè)小額貸款公司、普羅米斯小額貸款公司只提供信用貸款，不提供抵押貸款，問題是信用貸款額度非常小，最高額度通常只有20-30萬，但利率不低，一萬塊的貸款一個月利息170-300元不等，分6-60期還款，不需要提供用途憑證。

有小額貸款公司業(yè)務員支招楊女士，可以從多家小額貸款公司借款，湊齊資金缺口，如果覺得麻煩不想要信用貸款，其可以給楊女士介紹一些做抵押貸小額貸款業(yè)務的朋友，墊資過橋和二押業(yè)務均有涉及。墊資過橋業(yè)務就是小貸公司借一筆錢給客戶去贖樓，然后再想辦法幫客戶在另一個銀行里借一筆額度出來，這筆額度通常會大于贖樓費，客戶就把過橋資金還給小額貸款公司；二押業(yè)務是把在按揭的房子押給小貸公司，由小貸公司評估房子價值，根據(jù)市場價值高出貸款價值的部分來確定貸款額度。

如何規(guī)避資金監(jiān)管

“銀行經(jīng)營貸三年續(xù)作，可能要買七八萬保險才給你續(xù)，我們做的銀行是不需要續(xù)作的，而且貸款可以直接發(fā)放到個人賬戶。”深圳亞聯(lián)財小額貸款公司的一位信貸經(jīng)理告訴楊女士，他們要收取一定的貸款利息以及手續(xù)費。據(jù)了解，利息是一萬塊貸款六塊錢一天，過橋貸款操作時間最多15天，按照楊女士丈夫一套房欠銀行的300萬來算，一天是1800元。還有要根據(jù)操作難易程度來收取手續(xù)費。一般來說，貸款通常會對征信有要求，例如征信貸款審批查詢半年不能超過6次，一年內(nèi)不能有6個1（即逾期1-30天），一年內(nèi)沒有3（即逾期61-90天）等條件。“逾期比較少、征信查的少，較容易貸款的收取0.5個百分點，在征信黑名單里頭、有訴訟糾紛、借款很多，操作起來有難度要收取2個百分點。”上述信貸經(jīng)理說。

據(jù)記者了解，銀行放款需要查明流向，小貸公司會教客戶一套話術應付銀行的查詢，然后會把材料遞交上去，放款之前銀行致電客戶核實這筆錢的用途，例如是要投資做生意或是買材料亦或者說開小店等等之類，客戶簡單跟銀行說明一下，確定是不是把錢用在這些方面，然后銀行確定沒有問題就會放款。“小貸公司會提交假資料上去，不會說你把錢用來買房，他們會寫其它用途，只要你和小貸公司保持一致的口徑就不會被懷疑。”一位在一家深圳大型小額貸款公司的業(yè)務經(jīng)理說道。

記者采訪了解到，為了更加穩(wěn)妥不被銀行查到資金去向，小額貸款公司人員會讓客戶提供一個非直系親屬或者值得信任的第三方賬戶來打款。“你提供的一個放款賬戶，別是你自己或者你老公的或者直系親戚的，找一個嫂子、表弟的老婆這種隔了一層關系的一個人，或者是一個比較信任的朋友。”上述信貸經(jīng)理告訴楊女士，“就等于你申請了那筆150萬的貸款，就打到你嫂子的賬戶上面，名義上是你嫂子去做生意，然后你嫂子再把這筆錢轉給你媽，然后你媽再把這筆錢轉給你，就等于是你這邊買房的錢是你媽給你的，這就是你的自有資金了。資金在私人賬戶轉來轉去，銀行沒辦法查到流向了。”

一般來說，小額貸款公司提供的二押利息也不便宜，分幾個檔次，有五厘、六厘和七厘檔次的，期限三到十年，還款方式分為等額本息和先息后本，楊女士覺得每個月還款壓力有點大，上述信貸經(jīng)理看到楊女士的難處，馬上又有新的“招數(shù)”支給楊女士，“你可以考慮先息后本的方法，和小貸公司簽半年的期限合同，先把房子買下來，還兩三個月左右的利息，然后我們可以想辦法通過擔保公司把這房子做轉按，把它贖出來抵押給銀行，利息就可以降下來了。”

此外，如果客戶想從走銀行正規(guī)的貸款方法的抵押經(jīng)營貸，就需要有一個實體公司，小額貸款公司業(yè)務人員也可以想辦法幫客戶操作。“你可以直接去找一個滿一年以上的公司，直接變更股權就好了，因為這種公司肯定是有自己的實際經(jīng)營或者報稅這些。看你的要求，如果要有流水有報稅，費用會高一點，如果只要一個正常的每年年審的，沒有流水的費用會低一些，實業(yè)公司科技公司貿(mào)易公司都可以的，如果你有需要我可以幫你介紹人解決這個問題。”上述信貸經(jīng)理告訴楊女士。

監(jiān)管和機構展開排查

而對于小貸公司的種種暗箱操作，監(jiān)管已有所明查，并出臺相關措施。

深圳市地方金融監(jiān)督管理局5月7日發(fā)布的一則“關于排查小額貸款公司涉及房地產(chǎn)貸款業(yè)務情況的通知”引起了市場熱議。《通知》要求，各小貸公司自查向特定人員于2019年1月起至今發(fā)放貸款的行為，并要求各小貸公司對放貸資金流入房地產(chǎn)的行為再次進行全面自查。該《通知》指出，目前深圳市處于房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵時期，為嚴格落實房地產(chǎn)金融政策，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，因此要求各小貸公司自查向特定人員于2019年1月起至今發(fā)放貸款的行為，并將自查報告（加蓋公章）及貸款業(yè)務信息于5月12日前發(fā)送至深圳市地方金融監(jiān)督管理局，且不得向特定人員發(fā)放任何名義的貸款。

平安普惠回應經(jīng)濟觀察報記者稱，公司在內(nèi)部排查中，發(fā)現(xiàn)貸款主要用于小微資金周轉，暫未發(fā)現(xiàn)其它去向。記者又致電了中安信業(yè)小額貸款公司詢問相關事宜，其接電話人員以“沒有媒體對接人員為由拒絕了記者的采訪需求。”而亞聯(lián)財小額貸款公司和普羅米斯小額貸款公司均是客服人員接電，并告知記者并沒有權限回答該問題，會把問題轉交相關部門。

2021年，深圳市政府一直在出臺一系列的重拳政策，從購房資格的獲取、金融監(jiān)管加強、信息聯(lián)網(wǎng)登記、資金追蹤等方面，圍堵炒房模式，銀行信貸審批也全面查漏補缺、嚴查經(jīng)營貸款等違規(guī)流失樓市等問題。1月19日，《深圳市住房和建設局關于明確〈關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知〉若干問題的函》發(fā)布，對7·15樓市新政在途交易問題、高層次人才購房條件問題、居民家庭住房登記問題等作出進一步明確。4月8日，深圳市住建局等7個部門聯(lián)合發(fā)布了《關于對涉及“深某理”的舉報事項進行調(diào)查處理的通告》，再次表明了深圳市打擊炒房團擾亂房產(chǎn)市場秩序的決心和態(tài)度。深圳市龍華區(qū)住建局5月14日發(fā)布《關于禁止代理銷售“小產(chǎn)權房”的通知》，嚴厲打擊非法銷售、買賣“小產(chǎn)權房”行為，要求各房地產(chǎn)中介機構、從業(yè)人員應依法依規(guī)開展經(jīng)濟活動，不得代理銷售“小產(chǎn)權房”，不得為“小產(chǎn)權房”交易提供經(jīng)紀服務。

（根據(jù)采訪對象要求，楊女士為化名）