經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)  黃蓮  時(shí)近兩年，房地產(chǎn)調(diào)控以空前未有的力度，從各個(gè)層面予以強(qiáng)力抑制，房?jī)r(jià)不漲了，但也沒(méi)怎么降，而作為硬幣另一面的保障房，卻也是羞答答、半遮面，始終浮在空中落不了地。

為什么會(huì)這樣？如果談具體原因會(huì)有千百條，但是當(dāng)我們把視線拉遠(yuǎn)一些，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)似乎在一直左矛右盾的語(yǔ)境中前行，與“元規(guī)則”、“明規(guī)則”相比，地產(chǎn)“潛規(guī)則”才是推高房?jī)r(jià)的禍因。

系統(tǒng)研究中國(guó)歷史“潛規(guī)則”的吳思先生曾這樣論述：“在仔細(xì)揣摩了一些歷史人物和事件之后，我發(fā)現(xiàn)支配這個(gè)集團(tuán)行為的東西，經(jīng)常與他們宣稱遵循的那些原則相去甚遠(yuǎn)。例如仁義道德，忠君愛(ài)民，清正廉明等等。真正支配這個(gè)集團(tuán)行為的東西，在更大的程度上是非常現(xiàn)實(shí)的利害計(jì)算。這種利害計(jì)算的結(jié)果和趨利避害的抉擇，這種結(jié)果和抉擇的反復(fù)出現(xiàn)和長(zhǎng)期穩(wěn)定性，分明構(gòu)成了一套潛在的規(guī)矩，形成了許多本集團(tuán)內(nèi)部和各集團(tuán)之間在打交道的時(shí)候長(zhǎng)期遵循的潛規(guī)則。這是一些未必成文卻很有約束力的規(guī)矩。我找不到合適的名詞，姑且稱之為潛規(guī)則。”

可怕的是，在中國(guó)房地產(chǎn)的背后有許多令人難以置信的“潛規(guī)則”。也同樣有這些“未必成文卻很有約束力的規(guī)矩”，一方面眾多利益集團(tuán)利用這些“潛規(guī)則”從中漁利，另一方面普通的購(gòu)房人在“潛規(guī)則”面前盡管無(wú)辜，卻也無(wú)奈，只能“變遵循”。

例如：在商品房預(yù)售制度下，一些開(kāi)發(fā)商以近乎空手套白狼的方式獲得資金，拿購(gòu)房者的錢(qián)來(lái)做自己的開(kāi)發(fā)資金。一些中介和購(gòu)房者合謀簽定“陰陽(yáng)合同”……

從高價(jià)拿地拖延入市，一些“地王”不開(kāi)發(fā)，而是選擇修改規(guī)劃，調(diào)整容積率；從鋪天蓋地、眼花繚亂的樓盤(pán)廣告，到一些開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)封頂后，見(jiàn)市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)好，價(jià)格持續(xù)上漲，就故意制造“樓盤(pán)還未達(dá)到預(yù)售條件”的假象，捂盤(pán)惜售。

一些開(kāi)發(fā)商和建筑商互相勾結(jié)，有預(yù)謀、有目的、有步驟地通過(guò)先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開(kāi)建安發(fā)票的手段，人為地提高造價(jià)，增大建安成本，以少繳所得稅，規(guī)避土地增值稅。

一段時(shí)間以來(lái)，地方政府存在著片面追求GDP速度的誤區(qū)，有的地方政府越來(lái)越變得像一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，紛紛爭(zhēng)當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的“運(yùn)動(dòng)員”而不是“裁判員”。在一些領(lǐng)導(dǎo)干部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要當(dāng)資本運(yùn)作和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的高手，開(kāi)展工作都是用“老板”的思維，動(dòng)輒就算“投資、回報(bào)、產(chǎn)出”的賬，當(dāng)然，能算投入產(chǎn)出比的已經(jīng)是好干部了。一些干部只投入不考慮產(chǎn)出，結(jié)果是“官升一級(jí)，欠債一屁股”。

一些地方政府為規(guī)避土地監(jiān)管和金融監(jiān)管而和中央部門(mén)玩“貓捉老鼠”的游戲時(shí)有發(fā)生，一些地區(qū)政府出現(xiàn)了“廉租房”空轉(zhuǎn)，套取和挪用中央保障性住房建設(shè)補(bǔ)貼資金的丑聞不斷被爆光。

企業(yè)和社會(huì)民眾普遍存在與房地產(chǎn)調(diào)控政策博弈的心理，針對(duì)中央調(diào)控政策從開(kāi)始的消極抵抗發(fā)展到總是逆向操作，上有政策、下有對(duì)策。

一方面，中國(guó)新生的“歐斯曼”們故伎重演，又利用波拿巴主義這種趨勢(shì)來(lái)敲詐勒索，獲得了驚人的暴利。而與西方資本主義國(guó)家在工業(yè)化和城市化時(shí)期“圈地運(yùn)動(dòng)”中的貪婪血腥相比，中國(guó)新生的“歐斯曼”中不乏官商勾結(jié)，官員在位時(shí)利用職權(quán)為開(kāi)發(fā)商牟利，離任或下海后再到房地產(chǎn)公司擔(dān)任要職；或利用職務(wù)之便，以親屬、朋友的名義，從開(kāi)發(fā)商處打折購(gòu)房，轉(zhuǎn)手出售；等等，不一而足。

另一方面，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際資本集團(tuán)和炒家又加入了推高資產(chǎn)泡沫的博弈，我國(guó)將長(zhǎng)期面臨美歐等國(guó)轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，壓迫人民幣升值和輸入通脹的國(guó)際環(huán)境，也將長(zhǎng)期面臨國(guó)際游資進(jìn)進(jìn)出出加劇房市和股市動(dòng)蕩的局面。而這些資金又是怎樣進(jìn)來(lái)的，通過(guò)什么渠道進(jìn)來(lái)的，在獲取暴利后又是怎么出去的，同樣有太多的“潛規(guī)則”。

總之，那些在成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下被明令禁止的種種做法，在中國(guó)，在當(dāng)下，似乎成為官員加官進(jìn)爵、企業(yè)戰(zhàn)勝市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)獲取暴利，個(gè)人發(fā)財(cái)?shù)耐ㄐ械?ldquo;法寶”。

可以說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的這些“潛規(guī)則”，就是推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)祝彩亲躺瘮〉臏卮病Ｈ欢@些做法之所以能夠成為“潛規(guī)則”，卻是深深植根于當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治和文化背景當(dāng)中，正是當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治和文化背景為“潛規(guī)則”提供了成長(zhǎng)和繁衍的土壤。

要遏制高漲的房?jī)r(jià)，必須向房地產(chǎn)行業(yè)中形形色色的“潛規(guī)則”開(kāi)刀，必須解決一系列與“潛規(guī)則”密切關(guān)聯(lián)的行業(yè)“病癥”。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)究竟應(yīng)該如何定位？中國(guó)政府在住房管理領(lǐng)域究竟應(yīng)該扮演什么樣的角色？政府行為的原則和邊界是什么？完全市場(chǎng)化、商品化能解決中國(guó)人的住房問(wèn)題嗎？要不要住房保障？保障性住房和商品房是個(gè)什么關(guān)系？保障性住房的覆蓋范圍、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)現(xiàn)形式如何做到無(wú)縫銜接？準(zhǔn)入和退出又怎樣實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平正義？人民如何監(jiān)管人民的政府？……