經(jīng)濟觀察報 記者 周亞霖 實習(xí)記者 黃涵哲 大型工業(yè)園區(qū)的開發(fā)從立項到完善要多少年？
    一個占地9.63平方公里的產(chǎn)業(yè)園區(qū)從立項到現(xiàn)在已經(jīng)9年，園區(qū)內(nèi)一期和二期已有部分企業(yè)進駐，但二期和三期依然有相當比例的土地閑置。這就是位于北京市大興區(qū)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（以下簡稱“生物醫(yī)藥基地”）。

9年，9.63平方公里，生物醫(yī)藥基地目前引入企業(yè)64家，去年該園區(qū)全部產(chǎn)值是54.9億元。從2008年到2010年，工業(yè)用地出讓收入為4億元，但是在北京的土地招拍掛中，該基地相鄰的配套經(jīng)營性用地從2008年到2011年卻完成銷售112.7億元。

大量的工業(yè)土地供應(yīng)，巨量的基礎(chǔ)設(shè)施，帶動了周邊的地價和房價。

近年來，北京每年的土地計劃供應(yīng)總量基本維持在6500公頃，但是因為過量的工業(yè)用地供應(yīng)以及不斷加碼的保障房土地供應(yīng)使得商品住宅土地的實際供應(yīng)量大幅縮水，盡管北京工業(yè)園的利用效率低下，土地拋荒嚴重，但據(jù)本報統(tǒng)計，自2005年至今，北京市工業(yè)用地每年仍以約1000公頃的計劃供應(yīng)面積穩(wěn)步增加著，而這些土地都有可能將迎來20年的新一輪拋荒。而截至今年8月10日，北京出讓的住宅用地建筑面積只有去年全年的26.3%。

一邊是昂貴的房價，有限的住宅土地供應(yīng)，一邊卻是工業(yè)園區(qū)龐大的土地供給。這只是中國工業(yè)用地和住宅用地結(jié)構(gòu)失衡的一個縮影。

九年的荒蕪

生物醫(yī)藥基地里，平整寬闊的瀝青路縱橫交錯，道路兩旁的綠化也是整整齊齊，只有稀少的車流和路人。東面，已建成廠房的地塊都被圍欄包圍著，還有一些分散的廠房正在施工；西面，放眼望去都是綠油油的空地。

一位磚樓村村民介紹，園區(qū)東面開發(fā)了快10年還沒開發(fā)完，西面也就是他原來所在的村是在2008年被征地拆遷的，當時被征地的還有北臧村、中臧村、周莊村和羅奇營村。拆遷后，村民被安置在了羅奇營村旁邊的羅奇營小區(qū)，這些被征的土地一直沒有動工。

生物醫(yī)藥基地管委會表示，已經(jīng)安置很多村民做清潔、綠化的工作，還協(xié)調(diào)了村民到工廠中工作。該村民說，農(nóng)民們沒有了地，有事做的都出去了，沒事的只能呆在家里或者在附近溜達。

華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，工業(yè)園區(qū)短期之內(nèi)是填不滿的，至少需要10、20年的時間才能慢慢被開發(fā)利用，全國各地任何一個開發(fā)區(qū)都一樣，在相當長一段時間內(nèi)會把農(nóng)業(yè)荒廢。城市開發(fā)用地出讓后要求2年內(nèi)必須開發(fā)建設(shè)，工業(yè)用地的開發(fā)則沒有這個限制。

“亦莊是北京工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的先例，到現(xiàn)在差不多也有20年了，中間很長一段時間土地是被擱置的，門頭溝、延慶一些地區(qū)的工業(yè)園區(qū)有的也差不多10年了，現(xiàn)在也還沒填滿。”任志強說。

北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至7月26日，北京土地市場公開出讓的129塊土地中，工業(yè)用地為60塊，占用的土地面積為5877912平方米，占全市供應(yīng)的土地面積的53.5%。

中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授陶然在論文中表示，2003年7月全國各類開發(fā)區(qū)清理整頓結(jié)果顯示，全國各類開發(fā)區(qū)達到6866個，規(guī)劃面積3.86萬平方公里，這些開發(fā)區(qū)到2006年底被中央核減至1568個，規(guī)劃面積壓縮至9949平方公里。

值得玩味的是：單是大興一個醫(yī)藥園，現(xiàn)在規(guī)劃確認下的面積就是9.63平方公里。而北京中關(guān)村園區(qū)一共有10個園，單是中關(guān)村海淀園的規(guī)劃占地面積便有133平方公里。

陶然告訴記者，他最近幾年調(diào)查看到的各地的情況是，好了一些，但實際上還是在繼續(xù)。

漫長的開發(fā)

從生物醫(yī)藥基地的開發(fā)歷史看，土地從征用到拆遷平整到招拍掛、招商，一系列流程都需要時間，園區(qū)負責人說：“你們看到有的土地閑著，那是因為一系列程序都需要花費時間。”

這類龐大的園區(qū)的拆分、合并，權(quán)屬變遷，管理權(quán)控制，都充滿了中國特色的復(fù)雜性。

生物醫(yī)藥基地2002年通過立項。

2000年以前，大興黃村鎮(zhèn)、北臧村鎮(zhèn)都有自己的鎮(zhèn)級工業(yè)園，已經(jīng)有很多廠家進駐，之后被吸收進生物醫(yī)藥基地。

2006年，全國展開了工業(yè)園區(qū)的整頓，大興區(qū)生物醫(yī)藥基地得以保留，后加入中關(guān)村園區(qū)。

在大興區(qū)國資委直屬的北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)開發(fā)公司進入這個工業(yè)基地之前，北科建曾做過兩年開發(fā)，后退出。大興區(qū)國資委買回了北科建的股份，北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展有限公司這家國資身份的公司進駐。

“這影響了土地開發(fā)和掛牌的速度。”管委會內(nèi)部人士透露。

管委會負責人介紹，生物醫(yī)藥基地現(xiàn)在歸大興區(qū)政府管，9.63平方公里包括了一期3.55平方公里、二期1.43平方公里和三期4.65平方公里，目前一期已經(jīng)基本上完成開發(fā)建設(shè)，二期的8塊土地目前正在進行招拍掛，5塊已經(jīng)完成競價。2007年進行了三期征地，現(xiàn)在只有八家村的280畝未完成征地；2008年底進行了拆遷工作，拆了北臧村、中臧村、周莊村、磚樓村和羅奇營村5個村的住宅和7個非住宅項目。現(xiàn)在三期還處在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)階段，所以有空地的現(xiàn)象是存在的，但今年年底差不多能完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)了，因為土地從征用到招拍掛需要一個很長的過程。

另外，管委會認為醫(yī)療行業(yè)建工廠要做GMP（藥品生產(chǎn)質(zhì)量管理規(guī)范）車間認證，要有國家藥檢局的認證，這比普通的工業(yè)項目建設(shè)時間更長一些。

GDP和稅收

在大興，更靠近市區(qū)的區(qū)域已無土地供應(yīng)，大興區(qū)現(xiàn)有的住宅供應(yīng)都在生物醫(yī)藥基地周邊，如果生物醫(yī)藥基地所在土地原就規(guī)劃為城市建設(shè)用地，將給整個城南乃至金融街、西單（30分鐘的地鐵可將居民帶到市中心）一帶帶來大面積的住宅供應(yīng)。

大面積工業(yè)園區(qū)的土地供應(yīng)，實際上，和住宅供應(yīng)發(fā)生了此消彼長的關(guān)系。

即便是大興這樣的郊區(qū)，已經(jīng)沒有更多更好的土地做住宅了，去年底，大興在公開市場上招拍掛的經(jīng)營性用地土地建筑面積為155萬平方米，全部來自大興區(qū)北臧村鎮(zhèn)。在大興更靠近市區(qū)、生活配套更成熟完善的區(qū)域，都鮮有土地供應(yīng)。

生物醫(yī)藥基地也征用了北臧村鎮(zhèn)大面積的土地。單從記者獲得的一份文件看，北京市政府曾經(jīng)批準工業(yè)園區(qū)2008年在北臧村鎮(zhèn)征用了795.52畝（約53萬平方米）的耕地來做一級開發(fā)。

管委會負責人稱，目前園區(qū)有4大板塊：生物制藥、疫苗、現(xiàn)代中藥和醫(yī)療器械，已建成的藥企有21家，藥企現(xiàn)在主力還是2007年就投入生產(chǎn)的同仁堂制藥的老廠等等，現(xiàn)在還儲存了30多個醫(yī)藥項目，正在進行協(xié)商洽談，三期范圍內(nèi)還會有華潤、同仁堂總部、步長等大的醫(yī)藥項目入駐。

管委會介紹，生物醫(yī)藥基地招標的標準是“每公頃投入1個億，每公頃產(chǎn)出1.8個億，每公頃稅收800萬元/年，用工60%要來自當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)人口”等等。顯然，企業(yè)給園區(qū)帶來最直接的就是產(chǎn)值和稅收。去年該園區(qū)全部產(chǎn)值是54.9億元，其中藥企貢獻了22億元，今年的產(chǎn)值大約會是76億，園區(qū)負責人說，明年可能就要過百億，但利潤率為多少，記者未能獲知。

生物醫(yī)藥基地每年都能給市級財政、區(qū)級財政帶來一筆收入，但各家具體得到多少？記者亦未能獲悉。

另據(jù)人民日報本年初的一則報道：“北京開發(fā)區(qū)在不到20平方公里的實際建成區(qū)上，創(chuàng)造了2000多億元的產(chǎn)值、3200億元的銷售收入和174億元的稅收。”

任志強接受采訪時表示：在以GDP為干部提升考核標準的中國，城鎮(zhèn)居民的居住生活用地始終被排在工業(yè)與生產(chǎn)用地的后面。無條件服從于工業(yè)的需要、服從于市政設(shè)施的需要。

“北京這樣的城市，重點是做第三產(chǎn)業(yè)，但為啥首鋼出去了招了長安汽車？”任志強說他很不明白。