經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲 一份來自政府內(nèi)部的審計報告，撕開了經(jīng)適房定價機制暗藏的一角。

福建省審計廳日前披露，在全省抽查的多個縣市中的8個經(jīng)適房項目，平均合并利潤達到令人咋舌的38%，超國家規(guī)定利潤的10倍。即便按照物價口徑，不計商業(yè)配套部分收入，利潤也高達25.5%。

令人玩味的是，福建省審計部門對進一步披露此事不甚積極。被審查的地方政府，至今亦未有回應(yīng)。福建房地產(chǎn)人士認為，定價虛高，只是過去在當?shù)仫L靡數(shù)年的經(jīng)適房種種問題的冰山一角，其背后深層次的問題，在于制度自身的缺陷。

在福州，保障房建設(shè)的參與主體基本由當?shù)爻墙ǚ康夭块T及其嫡系國資把控。在南平、泉州等地，相關(guān)部門也存在不同程度的傾向：將保障房建設(shè)做成封閉系統(tǒng)，市場化機制和透明公開原則在此中并不奏效。

誰造就38%暴利

本報獲得的一份材料顯示，福建省審計廳廳長俞傳堯在一次省人大常委會上，報告了全省抽查城市保障性住房建設(shè)的情況。報告稱，福建省經(jīng)濟適用房項目存在定價過高、不符合保本微利的規(guī)定，使開發(fā)企業(yè)獲得超額利潤的問題。

俞傳堯稱，抽查的8個項目平均成本利潤率達25.5%，考慮店面等商業(yè)配套的利潤后，平均成本利潤率達38%，遠遠超出國家規(guī)定的經(jīng)適房利潤不超過3%的規(guī)定。

但審計廳并未透露這8個項目的詳情。本報了解，負責審計經(jīng)適房項目的具體部門是福建省審計廳舉報中心。當記者數(shù)次致電舉報中心主任黃增強咨詢審計基本細節(jié)，黃稱自己正在出差，不便回答。

但知情人士透露，在這些抽查出的暴利經(jīng)適房項目中，省會福州市有項目在列。

福州市房管局對外口徑是，該局并未參與經(jīng)適房的整個定價過程。該局一位內(nèi)部人士透露，審計廳將審計報告直接通報給福州市政府，市政府認為，作為負責核定保障性住房價格和租金標準的部門，市物價局應(yīng)該對審計結(jié)果向有關(guān)部門做反饋。

福建審計廳向當?shù)厝舜蟪Ｎ瘯▓笾蟹Q，平均利潤達到25.5%的統(tǒng)計口徑與物價部門審核口徑相同。為什么省審計部門按照物價部門口徑審出超標暴利，而物價部門卻能放行這樣的項目定價？物價局負責審核經(jīng)適房統(tǒng)計的服務(wù)處處長陳生回應(yīng)說，“這個問題我們尚在研究分析中，審計廳并未同物價局直接就此溝通過。”

經(jīng)適房壟斷者

本報統(tǒng)計了2008年1月1日至2010年1月18日期間，福州市批準預(yù)售的約120個住宅項目中的11個社會保障房項目（絕大多數(shù)都有經(jīng)適房成分），記者發(fā)現(xiàn)其開發(fā)商基本上由福州市住宅發(fā)展有限公司、福州市土地房屋開發(fā)公司、福州市房地產(chǎn)經(jīng)營總公司、福州市直管公房經(jīng)營開發(fā)總公司、福州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司、福州建總房地產(chǎn)開發(fā)總公司這幾家公司所壟斷。六公司均為出自城建、房地系統(tǒng)的全資國有公司。

目前為止，參與了福州市保障房建設(shè)的唯一一家“體制外”公司，是福州的上市企業(yè)三木集團。這家企業(yè)負責開發(fā)了限價房項目三木翰林苑。

該集團副總裁鄭惠川說，該公司的限價房項目，銷售價格都由政府審核確定，“（集團和政府部門的）項目合同很清楚，超過3%的利潤，全部作為補繳土地出讓差價上繳國庫。無論是土地差價、商業(yè)、車位配套收入，全部計入收入，最終的核算程序也非常嚴格。”鄭惠川說。

“（經(jīng)適房的）開發(fā)企業(yè)是房地系統(tǒng)國資公司在建設(shè)，分配審核管理是房地系統(tǒng)部門在操作，這中間是一個相對封閉的系統(tǒng)，民間資本進不去，即便進去也不可能做到38%這樣高的利潤。”鄭惠川說。

雖然三木集團的大股東系福州國資——福建三聯(lián)投資有限公司，但實際控制人系福州開發(fā)區(qū)國資，并非土建房系統(tǒng)的嫡系。三木翰林院項目，主要針對福建留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園區(qū)人才，因而由三木集團承接。

事實上，與很多城市不同，福州并沒有鼓勵民間資本進入保障房建設(shè)序列的相關(guān)政策，而是將龐大的保障房計劃做成封閉性系統(tǒng)，參與方則被嚴格控制在小范圍內(nèi)。

這個問題不僅僅存在于福州一市。福建省審計廳的報告同時還審查了全省保障房建設(shè)招標的情況，發(fā)現(xiàn)在2008-2010年全省的31個項目中有20多個都存在招標違規(guī)問題。

上述福州11個保障房項目中，半數(shù)的開發(fā)者均為福州市住宅發(fā)展有限公司。這家公司是福州房地系統(tǒng)企業(yè)的旗艦。福州市政府一度計劃將以其為主，將上述前五家公司整合成福州房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司，主營政府性保障住房項目。

多位福州地產(chǎn)界人士認為，近年福州經(jīng)適房多由福州市住宅發(fā)展有限公司開發(fā)，很可能是其旗下項目被查出暴利。

另一個佐證是，福州市物價局服務(wù)處處長陳生在與本報記者的通話中并未否認，福州市住宅發(fā)展有限公司旗下運作的經(jīng)適房項目，位列審計廳所指的8個項目。

水漲船高？

其實粗看福州市經(jīng)濟適用房價格，至2010年年中，售價最高的福州市住宅發(fā)展有限公司開發(fā)的東山新苑，基準價格也不過3500元，而周邊住宅均價普遍在萬元左右，似乎并不存在太多牟利空間。

但本報梳理了福州住宅發(fā)展有限公司的項目發(fā)現(xiàn)，其中可能暗藏玄機。同一經(jīng)適房項目，卻在四年間價格發(fā)生了三番變化，并在市場上引發(fā)巨大爭議。

據(jù)福州市住宅發(fā)展有限公司物業(yè)公司一位內(nèi)部人士透露，福州市住宅發(fā)展有限公司旗下福灣新城的秋月苑項目，2007年9月的基準價格在2100-2300元左右，而到了2008年4月份調(diào)整至2700元。“兩批房源選房時間相距半年左右，但數(shù)百元甚至千元的差距，讓后面一批選房人很不滿意。”到了2010年，秋月苑的基準價進一步上調(diào)至3139元。

記者實地走訪了該項目，發(fā)現(xiàn)秋月苑有大小店鋪15個，這些店鋪早在項目開盤之初，就由項目所在地的村集體優(yōu)先購買，商業(yè)部分收入一次性被錄入項目收支中，實際上對成本是一項很大的沖抵。

記者了解到，2008年住總旗下的西園新苑、西園二期、秋月苑等項目在半年內(nèi)單價提高700元-1000元不等。福州市物價局針對福州市住宅發(fā)展有限公司三個項目提價，向公眾解釋緣由。

物價局當時稱，首先，新批次經(jīng)適房由于全部是電梯住宅，較第一批成本費用升高；其次，原材料和人工費上升，第三，征地成本升高導(dǎo)致價格上漲。

倘若價格上升原因都如物價部門所指，那為何在物價部門統(tǒng)計口徑下，審計廳卻又得出了全然不同的結(jié)論呢？

“按照商品房的核準尺度，建安、管理成本是非常透明的，價格主管部門的審核也不會有太大的偏差。土地成本納入總成本中，有可能是出現(xiàn)在商品房項目配建保障房這種模式中，將商品房部分的土地成本攤到經(jīng)適房這一塊來。”福建地產(chǎn)營銷顧問企業(yè)九歌萬派董事長劉波說，即便刨去商鋪的收入，這么高的利潤，在保障房圈子外的人看來，還是很難理解。