經(jīng)濟觀察報 記者 宋堯 9月初，廣東增城，幾個塔吊矗立在圍欄中，圍欄內(nèi)約300畝土地屬于和記黃埔。

工地上除幾個看守人員外，見不到一個工人。建材堆積在空曠的工地上，沒有施工的跡象。但在6月底，這幅土地已經(jīng)宣布開工，和黃獲得這幅土地的時間，則更是可以追溯到6年前。

據(jù)1999年頒布實施的《閑置土地處置辦法》，自土地出讓合同生效之日起“滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的”，即可被認(rèn)定為土地閑置，依法要追繳罰款、收取增值地價甚至收回土地。

然而，和黃增城項目卻安然“沉睡”6年。期間，震驚中央的增城土地詐騙案、“地塊移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的釘子戶，先后成為和黃“合理、合法閑置土地”的理由。

合理“囤地”

一開始，和黃似乎是受害者。

介入增城項目的時間最早可以追溯到2005年9月21日，和黃與增城市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。在當(dāng)年的香港上市公司年報中，“增城項目”首度出現(xiàn)在“內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)列表”一欄，總樓面面積被確認(rèn)為“13669千平方尺”（約合151.88萬平方米），預(yù)計完工時間是“2018年”。

不過這幅土地從一開始便存在問題。據(jù)本報記者獲得的內(nèi)部材料以及現(xiàn)有的公開報道，和黃增城項目所涉及土地一共3049畝。和黃獲得此項目，增城當(dāng)?shù)匾晃唤辛号鄨业纳倘顺隽Σ簧佟?/p>

超過3000畝的土地，如果全靠從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民手中征地獲得的話，必須通過國務(wù)院的審批，然而和黃當(dāng)時在增城市便完成了全部的審批程序，捷徑則是——回收“閑置土地”。

通過偽造合法手續(xù)的方式，這幅3000畝屬于當(dāng)?shù)乩蟪墙值募w土地，被包裝成閑置逾期的建設(shè)用地，由當(dāng)?shù)貒辆忠?.26億元收回，再以3.2億元賣給和黃。

但2006年，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因不滿征地補償費用過低，一紙舉報信寄到審計署駐廣州特派辦，由此揭開增城土地騙局。由于該案涉及金額過億，審計署曾以“審計要情”上報國務(wù)院，并獲高層批示。

隨后，公檢法部門介入案件調(diào)查。梁培堃最終獲有期徒刑20年，沒收個人全部財產(chǎn)。同時受刑的，還包括9名收受賄賂的增城市政府工作人員。

和黃怎么辦？增城項目還要繼續(xù)嗎？

本報記者獲取的和記黃埔內(nèi)部信函顯示，就增城項目去留問題，和黃公司內(nèi)部曾與當(dāng)?shù)卣鲞^多次秘密磋商。

這3049畝土地并非全部有問題。在2007年一封由和黃廣州公司向香港總部董事總經(jīng)理周偉淦和副董事總經(jīng)理徐建東發(fā)送的書面匯報稱，“據(jù)初步統(tǒng)計，增城市荔城街三聯(lián)地塊3049畝范圍內(nèi)，已經(jīng)核實確認(rèn)具備合法出讓條件的土地約670畝，另約474畝仍在調(diào)查核實中，余下近2000畝的土地已確認(rèn)為沒有用地指標(biāo)的農(nóng)用地”。

這份郵件中建議，出于對和黃廣州公司的“長遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展及維護(hù)公司形象”的考慮，應(yīng)繼續(xù)保留開發(fā)增城項目，并盡量采取“拖延”策略，“低調(diào)、分期、逐步理順該地塊內(nèi)的用地問題”。

“拖”字訣還能解決和黃增城項目的另一個難題——與宏觀政策相沖突的項目規(guī)劃。按照最初的計劃，和黃增城項目計劃開發(fā)成低密度住宅產(chǎn)品。在2007年前后，正當(dāng)“國六條”房地產(chǎn)調(diào)控新政狠抓落實之際，核心內(nèi)容中的一條便是要求在新建的住宅項目中，90平方米小戶型的比例至少要占70%（業(yè)界俗稱“90/70”政策）。

和黃增城項目，恰恰受制于此。在風(fēng)口浪尖上，短期內(nèi)要求地方政府配合，突破“國六條”小戶型比例的限制，也“絕非易事”。因此，廣東公司的建議是“盡量推遲項目的開發(fā)時間，以爭取政策的寬松、變動帶來的利好機會”。

信函還透露，就上述推遲開發(fā)引致的土地閑置問題，廣州公司已與增城市國土局初步溝通，后者“表示會待調(diào)查事件明晰后，重新界定地塊移交及計算土地閑置的確定時間，并以書面形式予以確認(rèn)”。

據(jù)此，和黃可以將在2005年便已獲得的土地的出讓時間“重新界定”到2007年，和黃廣東公司對此的判斷是“最多可合理爭取到兩年的延遲開發(fā)時間，即2009年2月”。

記者拜訪增城市國土資源和房屋管理局，希望了解“重新界定”之后的土地出讓時間，但沒有獲得答復(fù)。

缺失的兩年

不過，最后獲得的延遲開發(fā)時間，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了和黃廣州公司在2007年時的預(yù)期。

直到2011年6月23日，“沉睡”6年之久的和黃增城項目高調(diào)“奠基”。增城市市委常委、組織部部長冼銀崧和副市長鄔衛(wèi)東出席了當(dāng)天的奠基儀式。工地縣城的工程概況牌顯示開工時間為6月10日，占地面積為206290平方米（約合309畝）。

原開發(fā)低密度住宅的規(guī)劃也再無障礙。工程概況牌顯示：該幅地塊建筑面積僅為119528.5平方米，折算的項目容積率僅為0.58。盡管號稱要建三層的低密度住宅，但如此低的容積率甚至可以直接開發(fā)獨棟別墅了。在國內(nèi)，甚至容積率高達(dá)1的一些房地產(chǎn)項目，最終也被開發(fā)成聯(lián)排、疊拼等類別墅產(chǎn)品。

最初的3049畝土地，和黃到底獲得了多少，依舊存疑。記者查閱和黃2005年至2010年的年報發(fā)現(xiàn)，“增城項目”的信息披露幾乎每年一變：被確認(rèn)的樓面面積從151.88萬平方米到40.24萬平方米不等；預(yù)計完成時間從最遠(yuǎn)2019年到最近2012年。

記者致電和記黃埔了解情況，截至發(fā)稿前尚未獲得答復(fù)，增城市國土資源和房屋管理局也拒絕提供相關(guān)信息。

當(dāng)?shù)氐拇迕穹Q，和黃增城項目目前開工的部分，是“土地沒有問題的那部分”。余下的地塊目前仍在和一些“釘子戶”洽談補償事宜。

9月7日的工地現(xiàn)場，和黃奠基的項目仍在一片建筑圍擋之中，繪制在圍擋外墻上的“工程概況牌”顯示，項目的施工單位是裕達(dá)建工集團有限公司，“開工日期”2011年6月10日，“竣工日期”則空白未填。

假如按照和黃內(nèi)部信函中計劃的那樣，其延遲開發(fā)時間最多可至2009年2月。那么，在2009年2月至2011年6月開工這兩年多的時間內(nèi)發(fā)生了什么呢？和記黃埔集團及增城市國土房管局相關(guān)人士均未向記者作出答復(fù)。

廣州市某房地產(chǎn)代理顧問公司高管告訴記者，按照業(yè)內(nèi)此前“慣例”，規(guī)避閑置土地認(rèn)定其實有多種方式。比較理想的就是“片區(qū)修規(guī)”，簡單地講就是對所在城市區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行修改。

“因為要重新談用地條件，因此一般修一次起碼要1-2年時間，這段時間是不計入閑置土地認(rèn)定的。”這位高管表示，“雖然片區(qū)修規(guī)是政府主導(dǎo)的，但開發(fā)商在其中也有操作空間。而且，和政府關(guān)系比較好的企業(yè)，一般也不會列入閑置土地名單。”

在增城市“十二五”的工作重點中有明確一條：“加快推進(jìn)和記黃埔等周邊房地產(chǎn)項目……建設(shè)優(yōu)質(zhì)宜居商住區(qū)”。

和黃增城項目贏得了與時間、政策的賽跑。

收緊的政策

和黃是進(jìn)入大陸最早的香港地產(chǎn)公司之一，查閱和黃公司年報不難發(fā)現(xiàn)，項目開發(fā)周期在10年以上的不在少數(shù)。

和黃位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目拿地時間是2002年10月，比增城項目還要早。但在過去的9年時間里，該項目的平均開發(fā)速度是“每年建設(shè)約200套房子”。

和黃在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年通過協(xié)議方式獲得，折合樓面地價約為2497元/平方米獲得土地，2007年才首次開盤，售價36000元/平方米；2009最后一次開盤時，報價70000元/平方米。

在上市公司業(yè)績說明會上，媒體提出和黃北京十三陵項目自2005年以來鮮有進(jìn)展，李嘉誠表示：十三陵項目問題不在和黃，而在當(dāng)?shù)卣疀]辦法及時交地。

幾乎每一次為“囤地”辯護(hù)時，和黃總能把責(zé)任推到地方政府身上，而且后者從來都不予反駁。正如李嘉誠所言，至今“內(nèi)地未有一個政府部門正式發(fā)函”。

然而，自2010年以來，和黃開始被內(nèi)地政府點名批評。多次土地閑置通報，和黃在列。