經(jīng)濟觀察報 記者 宋堯 9月初,廣東增城,幾個塔吊矗立在圍欄中,圍欄內(nèi)約300畝土地屬于和記黃埔。
工地上除幾個看守人員外,見不到一個工人。建材堆積在空曠的工地上,沒有施工的跡象。但在6月底,這幅土地已經(jīng)宣布開工,和黃獲得這幅土地的時間,則更是可以追溯到6年前。
據(jù)1999年頒布實施的《閑置土地處置辦法》,自土地出讓合同生效之日起“滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的”,即可被認(rèn)定為土地閑置,依法要追繳罰款、收取增值地價甚至收回土地。
然而,和黃增城項目卻安然“沉睡”6年。期間,震驚中央的增城土地詐騙案、“地塊移交不力”的地方政府和“不肯搬走”的釘子戶,先后成為和黃“合理、合法閑置土地”的理由。
合理“囤地”
一開始,和黃似乎是受害者。
介入增城項目的時間最早可以追溯到2005年9月21日,和黃與增城市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。在當(dāng)年的香港上市公司年報中,“增城項目”首度出現(xiàn)在“內(nèi)地發(fā)展中物業(yè)列表”一欄,總樓面面積被確認(rèn)為“13669千平方尺”(約合151.88萬平方米),預(yù)計完工時間是“2018年”。
不過這幅土地從一開始便存在問題。據(jù)本報記者獲得的內(nèi)部材料以及現(xiàn)有的公開報道,和黃增城項目所涉及土地一共3049畝。和黃獲得此項目,增城當(dāng)?shù)匾晃唤辛号鄨业纳倘顺隽Σ簧佟?/p>
超過3000畝的土地,如果全靠從當(dāng)?shù)剞r(nóng)民手中征地獲得的話,必須通過國務(wù)院的審批,然而和黃當(dāng)時在增城市便完成了全部的審批程序,捷徑則是——回收“閑置土地”。
通過偽造合法手續(xù)的方式,這幅3000畝屬于當(dāng)?shù)乩蟪墙值募w土地,被包裝成閑置逾期的建設(shè)用地,由當(dāng)?shù)貒辆忠?.26億元收回,再以3.2億元賣給和黃。
但2006年,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民因不滿征地補償費用過低,一紙舉報信寄到審計署駐廣州特派辦,由此揭開增城土地騙局。由于該案涉及金額過億,審計署曾以“審計要情”上報國務(wù)院,并獲高層批示。
隨后,公檢法部門介入案件調(diào)查。梁培堃最終獲有期徒刑20年,沒收個人全部財產(chǎn)。同時受刑的,還包括9名收受賄賂的增城市政府工作人員。
和黃怎么辦?增城項目還要繼續(xù)嗎?
本報記者獲取的和記黃埔內(nèi)部信函顯示,就增城項目去留問題,和黃公司內(nèi)部曾與當(dāng)?shù)卣鲞^多次秘密磋商。
這3049畝土地并非全部有問題。在2007年一封由和黃廣州公司向香港總部董事總經(jīng)理周偉淦和副董事總經(jīng)理徐建東發(fā)送的書面匯報稱,“據(jù)初步統(tǒng)計,增城市荔城街三聯(lián)地塊3049畝范圍內(nèi),已經(jīng)核實確認(rèn)具備合法出讓條件的土地約670畝,另約474畝仍在調(diào)查核實中,余下近2000畝的土地已確認(rèn)為沒有用地指標(biāo)的農(nóng)用地”。
這份郵件中建議,出于對和黃廣州公司的“長遠(yuǎn)、持續(xù)發(fā)展及維護(hù)公司形象”的考慮,應(yīng)繼續(xù)保留開發(fā)增城項目,并盡量采取“拖延”策略,“低調(diào)、分期、逐步理順該地塊內(nèi)的用地問題”。
“拖”字訣還能解決和黃增城項目的另一個難題——與宏觀政策相沖突的項目規(guī)劃。按照最初的計劃,和黃增城項目計劃開發(fā)成低密度住宅產(chǎn)品。在2007年前后,正當(dāng)“國六條”房地產(chǎn)調(diào)控新政狠抓落實之際,核心內(nèi)容中的一條便是要求在新建的住宅項目中,90平方米小戶型的比例至少要占70%(業(yè)界俗稱“90/70”政策)。
和黃增城項目,恰恰受制于此。在風(fēng)口浪尖上,短期內(nèi)要求地方政府配合,突破“國六條”小戶型比例的限制,也“絕非易事”。因此,廣東公司的建議是“盡量推遲項目的開發(fā)時間,以爭取政策的寬松、變動帶來的利好機會”。
信函還透露,就上述推遲開發(fā)引致的土地閑置問題,廣州公司已與增城市國土局初步溝通,后者“表示會待調(diào)查事件明晰后,重新界定地塊移交及計算土地閑置的確定時間,并以書面形式予以確認(rèn)”。
據(jù)此,和黃可以將在2005年便已獲得的土地的出讓時間“重新界定”到2007年,和黃廣東公司對此的判斷是“最多可合理爭取到兩年的延遲開發(fā)時間,即2009年2月”。
記者拜訪增城市國土資源和房屋管理局,希望了解“重新界定”之后的土地出讓時間,但沒有獲得答復(fù)。
缺失的兩年
不過,最后獲得的延遲開發(fā)時間,顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了和黃廣州公司在2007年時的預(yù)期。
直到2011年6月23日,“沉睡”6年之久的和黃增城項目高調(diào)“奠基”。增城市市委常委、組織部部長冼銀崧和副市長鄔衛(wèi)東出席了當(dāng)天的奠基儀式。工地縣城的工程概況牌顯示開工時間為6月10日,占地面積為206290平方米(約合309畝)。
原開發(fā)低密度住宅的規(guī)劃也再無障礙。工程概況牌顯示:該幅地塊建筑面積僅為119528.5平方米,折算的項目容積率僅為0.58。盡管號稱要建三層的低密度住宅,但如此低的容積率甚至可以直接開發(fā)獨棟別墅了。在國內(nèi),甚至容積率高達(dá)1的一些房地產(chǎn)項目,最終也被開發(fā)成聯(lián)排、疊拼等類別墅產(chǎn)品。
最初的3049畝土地,和黃到底獲得了多少,依舊存疑。記者查閱和黃2005年至2010年的年報發(fā)現(xiàn),“增城項目”的信息披露幾乎每年一變:被確認(rèn)的樓面面積從151.88萬平方米到40.24萬平方米不等;預(yù)計完成時間從最遠(yuǎn)2019年到最近2012年。
記者致電和記黃埔了解情況,截至發(fā)稿前尚未獲得答復(fù),增城市國土資源和房屋管理局也拒絕提供相關(guān)信息。
當(dāng)?shù)氐拇迕穹Q,和黃增城項目目前開工的部分,是“土地沒有問題的那部分”。余下的地塊目前仍在和一些“釘子戶”洽談補償事宜。
9月7日的工地現(xiàn)場,和黃奠基的項目仍在一片建筑圍擋之中,繪制在圍擋外墻上的“工程概況牌”顯示,項目的施工單位是裕達(dá)建工集團有限公司,“開工日期”2011年6月10日,“竣工日期”則空白未填。
假如按照和黃內(nèi)部信函中計劃的那樣,其延遲開發(fā)時間最多可至2009年2月。那么,在2009年2月至2011年6月開工這兩年多的時間內(nèi)發(fā)生了什么呢?和記黃埔集團及增城市國土房管局相關(guān)人士均未向記者作出答復(fù)。
廣州市某房地產(chǎn)代理顧問公司高管告訴記者,按照業(yè)內(nèi)此前“慣例”,規(guī)避閑置土地認(rèn)定其實有多種方式。比較理想的就是“片區(qū)修規(guī)”,簡單地講就是對所在城市區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行修改。
“因為要重新談用地條件,因此一般修一次起碼要1-2年時間,這段時間是不計入閑置土地認(rèn)定的。”這位高管表示,“雖然片區(qū)修規(guī)是政府主導(dǎo)的,但開發(fā)商在其中也有操作空間。而且,和政府關(guān)系比較好的企業(yè),一般也不會列入閑置土地名單。”
在增城市“十二五”的工作重點中有明確一條:“加快推進(jìn)和記黃埔等周邊房地產(chǎn)項目……建設(shè)優(yōu)質(zhì)宜居商住區(qū)”。
和黃增城項目贏得了與時間、政策的賽跑。
收緊的政策
和黃是進(jìn)入大陸最早的香港地產(chǎn)公司之一,查閱和黃公司年報不難發(fā)現(xiàn),項目開發(fā)周期在10年以上的不在少數(shù)。
和黃位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目拿地時間是2002年10月,比增城項目還要早。但在過去的9年時間里,該項目的平均開發(fā)速度是“每年建設(shè)約200套房子”。
和黃在上海已售完的御翠豪庭項目,2002年通過協(xié)議方式獲得,折合樓面地價約為2497元/平方米獲得土地,2007年才首次開盤,售價36000元/平方米;2009最后一次開盤時,報價70000元/平方米。
在上市公司業(yè)績說明會上,媒體提出和黃北京十三陵項目自2005年以來鮮有進(jìn)展,李嘉誠表示:十三陵項目問題不在和黃,而在當(dāng)?shù)卣疀]辦法及時交地。
幾乎每一次為“囤地”辯護(hù)時,和黃總能把責(zé)任推到地方政府身上,而且后者從來都不予反駁。正如李嘉誠所言,至今“內(nèi)地未有一個政府部門正式發(fā)函”。
然而,自2010年以來,和黃開始被內(nèi)地政府點名批評。多次土地閑置通報,和黃在列。
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